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手上降价都卖不出去

时间: 2025-08-19 06:35:04     来源: neocore.fastseoul.com     作者: 房产政策

  
包括圈子，价万包括留言，终于包括朋友，卖掉都在反复强调一件事情：
房子不好卖了，手上降价都卖不出去，挂牌挂牌1年都卖不出去，年降甚至成交腰斩、价万门店关停、终于中介离职……
一场席卷全国的卖掉二手房寒流，一切都不乐观。手上

1

看市场之前，看硬核数据：
1、年降60城库存在增加。价万

2021年三季度60城二手住宅库存迅速积压：

截至2021年三季度末，全国60个城市的二手住宅库存量为320.2万套，较二季度末增长8.6%。

 

2、20城成交量和增速。

三季度末20城二手住宅平均去化周期为17.9个月，环比暴增20.6%。

 

3、20城去化周期。

4、17城去化周期和房价。

2021年1-5月，17城二手住宅去化周期持续缩短，但是环比降幅总体收窄。随着各城调控收紧，17城二手住宅去化周期开始加速拉长，截至9月末已连续增长4个月。

不用看新闻。

你就看数据，就知道一切都非常不乐观，都在往差的方面走。

2

且放数据，看硬核市场。
比如西安。
最近的二手房市场简直一片哀嚎。

我看了很多板块，连续3个月，西安很多板块的二手房小区成交量最低有1套的，最多也就在10套到20套之间，你可以自己看数据。

有些小区从2季度的50-80套，下降到现在的6-20套不等。

比如杭州。

今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月仅成交3784套，成交量半年来缩水了近7成。
更关键的是，短短1个月，杭州二手住宅挂牌量已经激增15000套，现在杭州的二手房挂牌量已经超过16万套。
比如深圳。

深圳9月二手住宅仅成交1765套，创下2012年3月以来最低成交记录。
市场情绪下行，卖家不想低价抛售，买家不想高价买入。

3

也有几个现象，大家看看。

降价不是一刀切。

降价不是全部，但至少是90%以上。

横盘居多，涨价很少。

交易周期越来越长。

以及：

1、降价居多，但是也看房东是否急着用钱，优质的房子降价还是少。

2、越降价，越谈价，卖家越犹豫，惜售越来越多。

3、很多房东降价不是因为市场，而是急着用钱。

4、换房越来越多，改善越来越多，换城市的越来越多。

5、成交量下降非常厉害，深圳跌了8成，北京跌了5成，西安跌了5成。

6、价格跌幅不大，5%-20%不等，差城市20%。

7、中介非常惨，巅峰1个月10几套，现在2套都是优质门店。

8、贷款放松，放款周期缩短了很多，对刚需比较友好。

9、之前成都、合肥甚至需要全款，现在肯定不需要了。

10、二手房指导价影响很大，但是更多是大环境，大势不行了。

11、查首付、查来源、没那么严格了。

不够，也有利空消息。前一段，北京海淀房协发布了二手房交易指导价名单，中间涉及了几个因素：针对海淀29个重点小区，60平以下小户型、60-90平中户型以及90平以上大户型，均给出了指导价。
超过挂牌指导价1%的不予挂牌。
按照指导价贷款。
给大家看一下数据：
自7月份以来，北京二手房成交量便持续下滑，7月二手房成交量17866套，8月二手房成交量15942套、9月二手房成交量12575套，环比下调比例分别为5.2%、10.8%、21%。
最核心的原因有几个：
二手房指导价的影响；
学区房、培训班的打击；
房贷收紧、利率上升；
整个市场情绪都比较悲观。

4

这是上一篇合肥稿件中的内容。
这是全国新房最好的城市，这是过去二手房1年涨幅最高的城市，也是未来二手房市场很危险的城市。
大家可以警戒。
这是合肥今年二手房的成交数据：
趋势一目了然。
为什么新房这么热？
为什么倒挂这么多？
为什么二手房涨幅这么多？
其中最核心的原因，就是二手房极为坚挺，涨幅极高，价格也很高。
1、从去年8月到现在，涨幅很多。
2、合肥的二手房价格，跟成都的价格梯队相差不大。
3、每个板块的最高价，主城每个区都能至少3万。
4、甚至在肥东、肥西等县城的最高价都能达到2万+。
5、学区房最贵能干到6万+以上。
合肥有支撑吗？未来会一直高起吗？大概率不会。
有两个数据可以供大家参考一下：
1、高新区的成交量锐减。
上个月，高新区的成交量仅有20套，对，你没有看错，是20套，这是非常惨的数据，要知道，整个高新区成交的顶峰是300套，大家可以对比一下，一下子下跌了9成。
2、滨湖、政务的成交量、成交价都在下跌。
我们找了好几家门店，滨湖启动区、政务区、经开北雁湖的学区房，价格下降非常厉害，动辄3000-5000，成交周期拉长非常厉害，有些房子3个月卖不掉，有些中介门店每个月也就成交2套左右。
未来，还会跌：
二手房指导价小区明细，一定会出来；
多校划片、教师轮岗、大学区制，再来一波；
大家的观望情绪，再浓一点。 

5

1、未来二手房市场会越来越惨，一定要学会观大势；
2、急着出手的，不涨价的，月供太高的，一定要尽快出手，不要犹豫。
3、想要自住的刚需，想要置换的改善，也不用着急，等一等看。
4、二手房市场才是楼市的基本面，新房不是。
5、只要二手房市场冷静了，打新也就冷静了，市场也就冷静了。
6、记住一句话：不乐观、断舍离、不着急。
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